لماذا أشتري عقارا في تركيا؟
السعر: كما هو المعلوم للجميع ان هناك بالونات خطيرة في الاقتصاديات المتقدمة و خصوصا في قطاع العقارات. و الأسعار في تلك الأسواق منتفخة للغاية و من المتوقع في السنوات المقبلة وقوع انخفاض في قيم الاستثمارات العقارية التي تسمى باصطلاح "غير قابلة للتداول" ناهيك ارتفاعها. في المقابل فالأسعار في تركيا تعد إمكانية جادة في اتجاه الارتفاع و الاستثمار في مجال العقارات أمر لا يحتوي أى خطر من ناحية انخفاض الأسعار بل يحتوي احتمالا قويا في زيادة الثمن.
الإطار القانوني: تركيا دولة تخضع لسيادة القانون و إدارتها ديمقراطية كاملة و جميع التصرفات الرسمية خاضعة لرقابة السلطة القضائية. النظام القضائي يتصف بعملها وفق مبدأ العدل محتوية على رقابة ذاتية فاعلة و متاحة فيها سبل النقض و الطعن في الأحكام الصادرة. و هذا الى جانب اعتمادها لحق المراجعة الفردية الى محكمة أوروبا لحقوق الإنسان و غيرها من المؤسسات القضائية الدولية وفقا للاتفاقيات الدولية و كل ذلك تشكل ضمانة قوية للنظام القضائي في البلاد. بناء عليه يمكننا القول إن أي مستثمر أجنبي في تركيا، لا يكون ضحية سلوك تعسفي من جانب الإدارة أو السلطة القضائية.
هذا بالإضافة الى أن تركيا بلد متطور تعيش فيه أنماط حياة و ثقافات مختلفة معا في جو احترام متبادل. أنه مكان يحس فيه كل من يحترم القوانين و حقوق الجيران كأنه يعيش قي منزله.
- إمكانيات و خيارات التربية و التعليم متنوعة و جيدة جدا،
- الإمكانات الصحية متنوعة و جيدة جدا،
- الإمكانات الثقافية متنوعة و جيدة جدا،
- المناخ جيد جدا و هناك خيارات متنوعة للاستمتاع.
لماذا أستثمر في تركيا؟
تركيا دولة تخضع لسيادة القانون و إدارتها ديمقراطية كاملة و جميع التصرفات الرسمية خاضعة لرقابة السلطة القضائية. النظام القضائي يتصف بعملها وفق مبدأ العدل محتوية على رقابة ذاتية فاعلة و متاحة فيها سبل النقض و الطعن في الأحكام الصادرة. و هذا الى جانب اعتمادها لحق المراجعة الفردية الى محكمة أوروبا لحقوق الإنسان و غيرها من المؤسسات القضائية الدولية وفقا للاتفاقيات الدولية و كل ذلك تشكل ضمانة قوية للنظام القضائي في البلاد.
بناء عليه يمكننا القول إن أي مستثمر أجنبي في تركيا، لا يكون ضحية سلوك تعسفي من جانب الإدارة أو السلطة القضائية.
وبالإضافة إلى ذلك، تقع تركيا جغرافيا بين الشرق والغرب و في اتفاق الاتحاد الجمركي مع الاتحاد الأوروبي مع اتفاقات ثنائية مع العديد من البلدان في الشرق الأوسط و القوقاز و علاقات وثيقة و روابط ثقافية مع الجمهوريات التركية. و تتمتع تركيا بالوصول إلى جميع هذه الأسواق.
- بفضل عدد نسمتها البالغة 70 مليون و معظمها من الشباب يتم وصفها بأنها سوق شاب و حيوي.
- انها بلد يتميز بمجموعات اليد العاملة من ذوي المهارات المختلفة ذات قوة تنافسية و جودة عالية،
- دولة تمتلك بنية تحتية متطورة في قاعات النقل والتخزين والإنتاج والاتصالات، وقطاعي التعليم والصحة.
آراء قانونية حول قيام الأجانب بشراء العقارات في تركيا
المبادئ الأساسية التي يرجع اليها في موضوع شراء العقارات من قبل الأجانب فهي "المعاملة بالمثل (المتقابلية)" و "الامتثال للحدود القانونية. و ان تركيا على وشك اتخاذ الإجراءات القانونية للتخلص من مبدأ المعاملة بالمثل. وبعبارة أخرى فإن الشروط المتعلقة بمبدأ المعاملة بالمثل سوف يتم إزالتها ضمن شروط جديدة.
إن مبدأ المعاملة بالمثل عملية تجرى بين الدولتين على الأقل و يتمثل في اعتراف الدولتين المتعاقدتين حقوقا متساوية أو مشابهة لمواطني الدولة الأخرى. هذا و وفقا لمبدأ المعاملة بالمثل في القانون التركي، يشترط في الأجانب الراغبين في شراء العقارات في تركيا السماح للمواطنين الأتراك حيازة العقارات في بلاد هؤلاء الأجانب فعلا و قانونا.
أما مبدأ الاحترام و التزام الحدود القانونية مع الأخذ في الاعتبار خصائص مختلفة من البلدان في امتلاك الأجانب للعقارات فيها و يمكن التعبير عنها بأنها القيود القانونية المنصوص عليها في البلد المعني في حيازة الممتلكات غير المنقولة. أما القيود القانونية المطبقة على الأشخاص الطبيعيين الأجانب في القانون التركي فيما يتعلق بحيازة الممتلكات غير المنقولة توجد بقدر ملحوظ في قانون المناطق العسكرية المحرمة و المناطق الأمنية رقم 2565 و كذلك اللوائح التي تستند أساسا الى قانون المعاملة بالمثل رقم 1062.
حيازة الأشخاص الحقيقيين الأجانب على العقارات
يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب شريطة أن تكون مطابقا لمبدأ المعاملة بالمثل والامتثال للقيود القانونية حيازة عقار لغرض استخدامه كمحل تجاري أو مسكن من الممتلكات العقارية التي تم تسجيلها في مثل هذه الأغراض في خطة الاعمار أو في خطة التطوير المحلي.
حيازة الشركات الأجنبية على العقارات
قد تقوم الشركات التجارية الخارجية صاحبة الشخصية المعنوية وفقا لقوانين البلد الذي أنشئت فيه بحيازة الممتلكات غير المنقولة في تركيا وفقا لأحكام القوانين الخاصة و / أو الحقوق العينية المحدودة.
1- إنه بموجب أحكام المادة 8/أ من قانون حوافز الاستثمار السياحي رقم 2634 شريطة ممارسة النشاط في قطاع السياحة و أن يقع العقار في المناطق المخصصة للمشاريع السياحية ضمن خطة التطوير هذا و يمكن استثناء الشركة عن الشروط و القيود المنصوص عليها في المادة 35 من قانون تسجيل العقارات رقم 2664 بناء على قرار صادر من مجلس الوزراء و بالتالي يجوز لها حيازة العقارات في تلك المناطق.و بموجب المادة 8/د من القانون نفسه قد تمنح من قبل وزارة السياحة للشركات الأجنبية التي قد حصلت على شهادات الاستثمار السياحي حق حيازة الحقوق العلوية (انها في حكم الممتلكات غير المنقولة في نظر القانون المدني) و إنشاء حق الارتفاق بطريقة مستقلة و دائمة. الا أن هذه العقارات يجب أن تقع ضمن المناطق المخصصة للمشاريع السياحية في خطط العمران و التطوير أو عمل خطة تطوير محلية بشكل تسمح لتنفيذ الاستثمار السياحي عليها.
2- بموجب المادة 12/2 من قانون النفط رقم 6326 يجوز للشركات الأجنبية حيازة الأراضي اللازمة و الحقيق العينية المحدودة لاستخراج النفط بناء على قرار صادر من مجلس الوزراء.
3- ان القانون رقم 4737 المتعلق بتطوير المناطق الصناعية يجوز حق الارتفاق بالنسبة للشركات التجارية الأجنبية إنشاء على الممتلكات غير المنقولة في المناطق الصناعية المقامة.
بموجب المادة 35 من قانون تسجيل العقارات رقم 2644 لا يجوز للأشخاص المعنوية الأخرى غير الشركات التجارية التي اكتسبت الشخصية المعنوية وفق القوانين السارية في بلدانها حيازة العقارات في بلدنا.
حيازة الشركات ذات رؤوس أموال عالمية على العقارات
الشركات ذات رؤوس أموال عالمية هي في الأساس شركات تركية يحق لها خيازة العقارات بشرط أن تكون مناسبة للأغراض و النشاطات التي تمارسها بسبب هيكلها التنظيمي أو طبيعة الشراكة فيها. ان حيازة هذه الشركات على العقارات تم تنظيمها بموجب المادة 36 من القانون رقم 2644. و في اطار هذا القانون يحق لهذه الشركات ذات رؤوس أموال أجنبية حيازة العقارات وفقا لهذا الشرط على أن تكون بموجب أنشطة هذه الشركات (و قد يتغير التقييد المتعلق بأنشطة الشركة مع صدور القانون التجاري الجديد) في النسب التي طلبوا شراءها. هذا و في حالة وقوع تلك العقارات ضمن حدود المناطق العسكرية و المناطق الإستراتيجية يجب استصدار موافقة من هيئة الأركان العسكرية و في المناطق الأمنية الخاصة الموافقة على الطلب من وزارة الداخلية.
I. السلطة المختصة لتقديم الطلبات
بموجب المادة 26 من قانون التسجيل العقاري رقم 2644 قد خولت مديرية السجل العقاري صلاحية و وظيفة تنظيم العقود الخاصة بالملكية و الحقوق العينية غير الملكية.
II. المستندات المطلوبة للمراجعات
لا يوجد أي فرق بين المواطنين الأتراك و الأجانب من حيث الأوراق و المستندات المطلوبة للتسجيل.
أ) بالنسبة للأشخاص الحقيقية
- تقديم صك ملكية العقار في حال توافره و رقم القطعة و البلوك الكائن فيه العقار أو البيان الشفهي من قبل المالك.
- بطاقة هوية أو جواز سفر صادر من البلد الذي يحمل جنسيته و صورتين (2 صورة للإلصاق على الصك)،
- ان كان صاحب الطالب ممثلا عن الموكل فتقديم الوكالة الشرعية و شهادة إثبات الهوية ملصقة الصورة الفوتوغرافية و صورة فوتوغرافية للوكيل و أما من جهة المشترين فتقديم بطاقات الإثبات الملصق عليها الصورة الفوتوغرافية للشخص و الصور الفوتوغرافية و الصكوك و المستندات التي تثبت تفويضهم لمتابعة و إتمام هذه المعاملة.
ب) بالنسبة للأشخاص المعنوية
- تقوم الشركات التجارية المؤسسة بموجب الأحكام الواردة في قانون الاستثمار الأجنبي المباشر رقم 4875 بتقديم شهادات الصلاحية التي يستخرجونها من إدارة السجل التجاري و شهادة اعتماد التوقيع و شهادة التفويض المحرر لصالح الشخص المخول مستندا الى هذه الوثائق،
- يجب على الشركات التجارية التي تأسست في البلدان الأجنبية بموجب القوانين السارية فيها تقديم الشهادة التي تحرر من قبل السلطات المختصة في بلدها و التي تستخدم بدل شهادات الصلاحية المذكورة بالأعلى.
لا توجد أية فروق بين مواطني الجمهورية التركية و الأجانب من حيث رسوم تسجيل العقارات والضرائب التي يتعين دفعها خلال المعاملات.